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資產評估操作規范意見(試行)

2007-06-06
原創
753

第一章  總則

 
 
    第一條    為適應我國資產評估事業發展的需要,提高資產評估工作水平和效率,保障資產評估有關當事人的正當權益,特制定資產評估操作規范意見(試行)(以下簡稱“操作規范”)。
 
    第二條    本操作規范用于指導中華人民共和國境內為確定資產現行公允價格而進行的各項資產評估,包括涉及國有資產產權利益主體變動時按規定進行的資產評估及其審核驗證。
 
    第三條    本操作規范為資產評估基本操作的規范意見,評估人員在實際評估過程中,因為具體情況不同而采用本規范之外的或不同的處理方式和方法時,須在資產評估報告書中專門予以詳細說明。
   
     第四條    本操作規范由中國資產評估協會負責解釋,需要變更時由中國資產評估協會負責修改和重新頒布。
 
 
第二章  資產評估基本原則和基本方法
 
 
    第五條  資產評估要遵循獨立性、客觀性、科學性的工作原則。
   獨立性原則是指資產評估要由具有資產評估行業管理機構授予資產評估資格的社會公正性機構獨立進行操作,不受被評資產各方當事人利益的影響,評估機構及操作人員與被評資產各方當事人沒有利害關系。
   客觀性原則是指評估人員要從實際出發,認真進行調查研究,在掌握翔實可靠資料的基礎上,采用符合實際的標準和方法,得出合理、可信、公正的評估結論。
   科學性原則是指在具體評估過程中,根據特定目的,特定科學的評估方案,采用科學的評估程序和方法,用資產評估基本原理指導評估操作。
   
    第六條    資產評估要遵循產權利益主體變動原則,即以被評估資產的產權利益主體變動為前提或假設前提,確定被評估資產在評估基準日時點上的現行公允價值。產權利益主體變動包括利益主體的全部改變和部分改變。
 
    第七條    資產評估要遵循資產持續經營原則、替代性原則和公開市場原則等操作性原則。
    資產持續經營原則是指評估時需根據被評估資產按目前的用途和使用的方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用,或者在有所改變的基礎上使用,相應確定評估方法、參數和依據。
   替代性原則是指評估作價時,如果同一資產或同種資產在評估基準日可能實現的或實際存在的價格或價格標準有多種,則應選用最低的一種。
   公開市場原則(也叫公允市價原則)是指資產評估選取的作價依據和評估結論都可在公開市場存在或成立。公開市場是指一個競爭性的市場,交易各方進行交易的唯一目的在于最大限度地追求經濟利益,交易各方掌握必要的市場信息,具有較為充裕的時間,對被評估資產具有必要的專業知識,交易條件公開并且不具有排它性。在公開市場上形成或成立的價格被稱為公允價格。
 
    第八條  不論資產的歷史成本和歷史收益狀況如何,都可以根據其現行交易、出售價格,或者未來收益的折現值,或者現行購買、建造成本確定該資產的現行公允價格。
 
    第九條    資產評估方法是確定特定條件下資產現行公允價格的特定技術規程。資產評估基本方法有現行市價法(市價法)、收益現值法(收益法)、重置成本法(成本法)和清算價格法。
   
     第十條     現行市價法是指在市場上選擇若干相同或近似的資產作為參照物,針對各項價值影響因素,將被評估資產分別與參照物逐個進行價格差異的比較調整,再綜合分析各項調整結果,確定被評估資產的評估值的一種資產評估方法。
    現行市價法的適用條件為:
1、  存在著三個及三個以上具有可比性的參照物;
2、  價值影響因素明確,并且可以量化。
 
    第十一條    收益現值法是通過估算被評估資產在未來的預期收益,并采用適宜的折現率折算成現值,然后累加求和,得出被評估資產的評估值的一種資產評估方法。
其基本計算公式為:
評估值= 未來收益期內各期的收益現值之和
即:         n     Ft
          P= Σ  ────
            t=1  (1+I)t
                
式中:P── 評估值;Ft── 未來第t個收益期的預期收益額;當收益期無限時,t為無窮大;當收益期有限時,Fn值中還包括期未資產剩余凈額。
I── 折現率;
   收益期限、預期效益額要由評估人員分析預測評估對象的未來經營收益情況確定。如無明確說明,本操作規范所稱收益期年期。
   折現率是將未來收益折成現值的比率,它反映資產與其未來營運收益現值之間的比例關系,它要由評估人員根據社會、行業、企業和評估對象的資產收益水平綜合分析確定。具體評估時,可以行業資產收益水平為基礎,結合企業、評估對象、社會的資產收益水平及其未來變化情況進行確定。近一段時間內,除有可靠憑據表明確實具有高收益水平或高風險以及確有特殊情況之外,折現率取值不超過15%。折現率選擇時還要注意所選收益額的計算口徑保持一致。
收益現值法的適用條件為:
1、  資產與經營收益之間存在穩定的比例關系,并可以計算;
2、  未來收益可以正確預測。
 
    第十二條  重置成本法是用現時條件下重新購置或建造一個全新狀態的被評資產所需的全部成本,減去被評估資產已經發生的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經濟性陳舊貶值,得到的差額作為被評估資產的評估值的一種資產評估方法。采用重置成本法確定評估值也可首先估算被評估資產與其全新狀態相比有幾成新,即求出成新率,然后用全部成本與成新率相乘,得到的乘積作為評估值。
重置成本法的基本計算公式為:
1、  評估值= 重置價值-實體性陳舊貶值-經濟性陳舊貶值-功能性陳舊貶值
2、  評估值= 重置價值×成新率
采用重置成本法計算出的評估值不低于該資產清理變現的凈收益。對于基本能夠正常使用的資產,其成新率不低于15%,評估值不低于重置成本的15%。
 
    第十三條  重置價值是指在現時條件下,重新購置、建造或形成與評估對象完全相同或基本類似的全新狀態下的資產所需花費的全部費用。
重置價值有復原重置價值和更新重置價值兩種。在考慮按照復原重置或更新重置確定重置價值時,要符合替代性原則。
資產的重置價值構成項目及重置價值數額,一般根據評估目的實現后的資產占用者在評估基準日自行購置、建造或形成該項資產,投入使用并達到正常生產狀況或進入生產過程所需發生的全部費用項目及需要承擔的費用金額來確定。當協議明確規定其中某些費用由評估目的實現后的資產占有者支付時,該部分價值方可不計入重置價值。資產評估報告需對此予以明確說明。
 
    第十四條  實體性陳舊貶值是由于使用磨損和自然損耗造成的貶值。確定實體性陳舊貶值時,應綜合分析資產的設計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素,將評估對象與全新狀態相比較,考察由于使用磨損和自然損耗對資產的功能、使用效率帶來的影響,從而確定實體性陳舊貶值額。
   功能性陳舊貶值是由于技術相對落后造成的貶值。計算功能性陳舊貶值時,主要根據資產的效用,生產加工能力,工耗、物耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低,相應確定功能性陳舊貶值額。評估功能性陳舊貶值時,要重視技術進步因素,注意替代設備、替代技術、替代產品的影響,同時還要充分考慮行業技術裝備水平現狀及資產更新換代速度。
   經濟性陳舊貶值是由于外部經濟環境變化造成的貶值。計算經濟性陳舊貶值時,主要是根據由于產品銷售困難而開工不足或停止生產,形成資產的閑置,價值得不到實現等因素,確定其貶值額。當資產使用基本正常時,不計算經濟性陳舊貶值。
 
    第十五條  成新率反映評估對象的現行價值與其全新狀態重置價值的比率。計算成新率時,要通過綜合分析評估對象全新狀態相比較,相應得到各價值影響因素的分值,累加后得出成新率。
在成新率分析計算過程中,應充分注意資產的設計、制造、實際使用、維護、修理、大修理、改造情況,以及設計使用年限、物理壽命、現有性能、運行狀態和技術進步等因素的影響。
 
    第十六條  清算價格法是根據企業清算時資產的變現價格確定評估價的資產評估方法。
   清算價格法主要用于企業破產清算的資產評估。當企業根據章程、出資產協議的規定進行結業清算時,如果企業虧損,或企業資產被拆零處置,也可采用清算價格法。
 
    第十七條  要根據評估方法的適用條件、評估目的、評估對象的具體情況選用一種或幾種方法分別評估,將得出的結果進行分析比較,得出公允結果。
 
第三章  資產評估操作程序
 
    第十八條  資產評估操作程序是指評估機構自接受評估項目委托起至完成評估項目、建立項目檔案止的全部工作過程和步驟。整體企業或單項資產的評估操作程序一般有如下主要內容:
1、 明確評估目的、評估對象和范圍;
2、 簽署資產評估業務委托協議;
3、 選定評估基準日;
4、 擬定評估方案;
5、 指導資產占有單位清查、填報資產,搜集準備資料;
6、 檢查核實資產,驗證資料;
7、 檢測鑒定資產;
8、 選擇評估方法和計算公式;
9、 針對具體對象進行評定估算;
10、分析確定評估結果,撰寫評估說明;
11、匯總編寫資產評估報告、匯集資產評估工作底稿;
12、評估機構內部審核檢驗評估結果;
13、提交資產評估報告書,并按規定報送有關材料;
14、根據資產評估審核確認單位的意見進行補充或修改調整評估報告內容。此步驟僅適用于按規定需報送審核驗證及確認的項目;
15、建立項目檔案。
 
    第十九條    資產評估目的是資產評估所服務的經濟行為的具體類型。評估目的會影響評估方法、依據的選擇和評估結論的形成。針對某項評估目的得出的評估結論不能套用于其它評估目的。
 
    第二十條    經濟行為涉及到的全部資產均應劃入資產評估范圍。通過對其使用而能獲得經濟收益的各種物品(資源)和權利,都可能成為評估對象。
 
    第二十一條  資產評估機構在開展每項資產評估業務之前,均須與委托方簽署“資產評估業務委托協議”。
   “資產評估業務委托協議”是評估機構與委托方對各自權利、責任和義務的約定,是一種經濟合同性質的契約。資產評估委托協議須寫明委托方和評估機構的名稱、住所、工商登記注冊號、上級單位、資產評估資格類型及證書編號;評估目的、評估范圍、評估對象的類型和數量、評估工作起止時間、評估機構的其它具體工作任務;委托方須做好的基礎工作和配合工作;評估收費方式和金額;反映評估業務委托方和評估機構各自的責任、權利、義務以及違約責任的其它具體內容。
   資產評估委托協議必須符合國家法律法規和資產評估行業管理規定,并做到內容全面、具體,含義清晰準確。
   涉及國有資產占有單位的資產評估項目,應由委托方按規定辦妥資產評估立項后再進行評估業務委托。
 
   第二十二條  評估基準日是評估結論開始成立一個特定時日。在形成評估結論過程中所選用的各種作價標準、依據也是在該時點有效。
   一個評估項目只能有一個評估基準日。在征求委托方意見的基礎上,評估機構選定評估基準日。選擇的評估基準日,應有利于保證評估結果有效地服務于評估目的,盡量減少和避免評估基準日后的調整事項,準確劃定評估范圍,準確高效地清查核驗資產,并合理選取評估作價依據。評估過程中要及時地調整不適宜的基準日。
 
   第二十三條   評估方案是評估機構進行該項資產評估的前期規劃和安排。其主要內容包括:評估目的、評估范圍和對象、評估基準日、評估項目負責人和評估人員組織安排、現場工作計劃、評估工作和時間安排、擬采用評估方法等。實際執行過程中可對評估方案進行適宜調整。
 
   第二十四條  資產占有單位要對待評估資產及有關債權、債務進行全面清查盤點,填寫各類資產和負債清查評估明細表(見附表),根據評估機構的要求搜集提供有關資料。評估機構要給予必要的指導,提出具體要求。需要搜集提供的資料有如下內容:
1.評估目的、相關經濟行為的申請、批件、協議以及資產評估立項申請及批復等;
2.產權歸屬證明文件;
3.各類資產和負債清查評估明細表;
4.資產及負債清查核實調整情況說明;
5.有關原始憑證,包括會計報表、盤點表、對帳單、詢證函、平面圖、鑒定證書、決算資料、重要資產購置發票、重要合同、高精尖重要設備運行記錄和大修理、改造記錄等;
6.待核銷、報廢資產情況說明及證明材料;
7.作為作價依據的法規制度文件、技術經濟標準、價格標準、價格資料、詢價記錄等。
   有些資料需由評估機構從社會上自行搜集。
 
    第二十五條  評估機構必須派出足夠數量、富有經驗的專職業務人員到現場檢查核實資產占有單位進行的清查情況,驗證所提供的資料。要逐項核查建筑物、機器設備、在建工程;逐筆檢查長期投資、無形資產、遞延資產和貨幣資金、應收及預付款項、短期投資等資產及負債;抽查核實存貨,抽查數量要占總量40%以上,帳面價值量要占總值60%以上,其中殘次、變質失效、積壓過時及其它待核銷報廢的,需逐筆核實;逐項驗證所提供的資料,判斷其可信、有效情況。
   對檢查核實中發現的遺漏、重復以及帳務處理不當等情況要予以糾正,重新填寫“清查調整后帳面值”欄目。檢查核實情況還需寫出書面報告。
 
    第二十六條  在清查和檢驗核實過程中,要特別注意內部獨立核算單位、分散在別處或異地的分公司、辦事處、門市部、經銷點、子公司、參股公司等單位,以及租入、租出、共用、有償和無償使用等資產。
 
    第二十七條  評估機構須派出具有相應專業知識和評估經驗的評估人員到現場對有關資產進行必要的檢測鑒定工作。對于待修理、待報廢固定資產、高清尖重要設備和特殊建筑物,當現有資產不足以為憑時,需動用技術檢測手段。
 
    第二十八條  根據評估目的、評估依據和評估對象具體情況,選擇資產評估基本方法或其它適宜的具體評估方法進行評定估算。選擇的具體方法要符合資產評估基本原理和資產評估行業管理規定及規范意見的原則要求。
 
    第二十九條  評估人員分類撰寫資產評估說明,分析確定各項資產的評估結果,填寫完成各類資產負債清杳評估明細表。項目負責人組織匯總評估結果,編寫評估報告,匯集資產評估工作底稿。
 
    第三十條   評估機構必須建立嚴格的內部復核制度,核查工作底稿,分析資產評估報告書,驗證資產評估結果,糾錯補缺。復核意見應歸入工作底稿,資產評估報告書需有復核人簽字。
 
    第三十一條 評估機構及評估人員獨立、客觀、公正地開展評估工作,不受委托方或其它人的主觀意愿的影響。但對委托指出的資產評估工作中和資產評估報告書中存在的疏忽、遺漏、錯誤之處,評估機構應認真予以改正。對委托方提出的疑問,應予以解答。
 
    第三十二條 涉及國有資產占有單位的資產評估項目,還要由委托方按規定申報資產評估結果確認,并附報資產評估報告書及有關資料。評估機構也須按規定報送有關材料,并負責進行補充和修改調整。確認后,評估工作方告結束。
 
    第三十三條 評估工作結束后,應及時將有關文件資料分類匯總,登記造冊,建立項目檔案,并按國家有關規定和評估機構管理制度進行管理。

 
第四章   流動資產和其它資產的評估
 
    第三十四條  流動資產是指企業在生產經營活動中,在一年或一個經營同期內變現或耗用的資產。在實際評估中可分為以下六種基本類型:
1、貨幣資金,包括現金、銀行存款及其它貨幣資金;
2、應收及預付款項,包括應收帳款、應收票據、其他應收款、預付貨款;
3、短期投資,包括各種能夠隨時變現、持有時間不超過一年的有價證券以及不超過一年的其它投資;
4、存貨,包括商品或產成品、在產品、半成品以及各類原材料、燃料、包裝物、低值易耗品等;
5、待處理流動資產,包括待批準轉銷或作其它處理的盤虧、削價、毀損、報廢、呆死帳等流動資產;
6、其它流動資產,指除以上資產之外的流動資產。
 
    第三十五條  流動資產的原始會計資料對于準確、高效地清查核實資產,選擇評估方法,確定評估結果具有重要意義,須予以認真核驗。所選評估基準日應盡可能在會計期未,清查盤點時間應盡量就近于評估基準日,以便有利于準確查明評估基準日的數量和帳面價值。當抽查核實中發現原始資料或清查盤點工作可靠性較差時,要擴大抽查面,直至核查全部流動資產。
 
    第三十六條  流動資產即可隨整體企業一并評估,也可單獨評估。評估人員在實際工作中要根據評估目的、流動資產的具體類型和特點選擇評估方法。
 
    第三十七條  貨幣資金按核對無誤后的帳面價值作為評估值。其中外幣資金需按評估基準日的國家外匯牌價折算為人民幣值。
 
    第三十八條  各種應收款項在核實無誤的基礎上,根據每筆款項可能收回的數額確定評估值。實際操作中要借助于歷史資料和現在調查了解的情況,具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等。對于有充分理由相信全都能收不回部份款項的,在難以確定收不回帳款的數額時,可按財會上計算壞帳準備的方法,估計出這部分可能收不回的款項,再從這部分應收款總額中扣除得到評估值;對于符合有關管理制度規定應予核銷的或有確鑿根據表明無法收回的,應按零值計算;各種情況計算出的評估值匯總即得出應收款項的評估值。帳面上的“壞帳準備”科目按零值計算,評估結果中沒有此項目。評估報告;對于符合中應具體說明有關情況,并要求企業辦妥有關手續。
 
    第三十九條  各種預付貨款應根據所能收回的相應貨物形成資產或權利的價值確定評估值。對于能夠收回相應貨物的,按核實后的帳面值為評估值。對于那些有確鑿證據表明收不回相應貨物,也不能形成相應資產或權益的預付貨款,其評估值為零。
 
    第四十條  公開掛牌交易的有價證券按評估基準日的收盤價計算評估值,不能公開交易的按本金加持有其利息計算評估值,不能公開交易的按本金加持有期利息計算評估值。其它投資一般采用現值法評估,如果投資回報方式或其它情況比較特殊,也可取帳面值或采用其它適宜的方法。
 
    第四十一條 外購原材料、輔助材料、燃料、外購半成品、在庫低值易耗品,根據清查核實后的數量乘以現行市場購買價,再加上合理的運雜費、損耗、驗收整理入庫費及其它合理費用,得出各項資產的評估值。對其中失效、變質、殘損、報廢、無用的,需根據技術鑒定結果和有關憑證,通過分析計算,扣除相應貶值額(保留變現凈值)后,確定評估值。
 
    第四十二條  在用低值易耗品直接采用重置成本法進行評估。按清查結果分類,將同種低值易耗品的現行購置或制造價格加上加上合理的其它費用得出重置價值,再根據實際狀況確定綜合成新率,相乘后得出低值易耗品的評估值。在庫低值易耗品直接根據現行購置或制造價格加上合理的其它費用確定評估值。對殘損、無用、待報廢的低值易耗品,需根據技術鑒定結果和有關憑證,通過分析計算,扣除相應貶值額(保留變現凈值)后,確定評估值。
 
    第四十三條  產成品一般以其完全成本為基礎,根據該產品市場銷售情況好壞決定是否加上適當的利潤,或是要低于成本。對于十分暢銷的產品,根據其出廠銷售價格減去銷售費用和全部稅金確定評估值;對于正常銷售產品,根據其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和適當數額的稅后凈利潤確定評估值;對于勉強能銷售出去的產品,根據其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和稅后凈利潤確定評估值;對于滯銷、積壓、降價銷售產品,應根據其可收回凈收益確定評估值;報廢產品應轉列到待處理流動資產項目中。
   在制品、自制半成品一般按其折算為產成品的約當量,隨產成品進行評估。
 
    第四十四條  遞延資產和待攤費用的帳面值是某些已經發生費用的攤余價值,如果這些費用的發生形成了某些新的資產或權利,其中對于評估目的實現后的資產占有者還存在部分資產和權利就是評估對象,這部分尚存資產和權利的價值就是評估值。
   在評估遞延資產和待攤費用時,要了解其合法性、合理性、真實性和準確性,了解費用支出和攤余情況,了解形成新資產和權利及尚存情況。遞延資產和待攤費用評估值,要根據評估目的實現后的資產占有者還存在的、且與其它評估對象沒有重復的資產和權利的價值難以準確計算的某些預付性質和性質特殊的待攤費用和開辦費、租入固定資產改良支出等,可按其帳面余額計算評估值;對沒有尚存的資產和權利所對應的遞延資產和待攤費用不計算評估值。
 
   第四十五條 每項待處理流動資產均須明顯處于報廢、無效、價值嚴重損失的狀況,或經過符合規定的鑒定和檢驗,取得足夠的證據。其評估值一般為清理變現后的凈收益額或為零。評估人員須有評估報告中單獨列示,說明有關情況,并注明資產占有單位需辦妥有關手續。有關材料和憑據匯入工作底稿。

 
第五章  長期投資的評估
 
 
    第四十六條  長期投資是指企業以獲取投資權益和收入為目的,向那些并非直接為本企業使用的項目投入資產的行為。它包括債券投資、股票投資和其它投資三種形式。
   資產評估中的長期投資特指企業所擁有的以長期投資形態存在的那部分資產。由于該部分資產是以對其他企業享有的權益而存在的,因此,長期投資評估主要是對長期投資所代表的權益進行評估。
   
     第四十七條  長期投資評估過程中需注意核實長期投資項目的有關詳細內容,如投資種類、原始投資額、至評估基準日余額、投資收益計算方法和歷史收益額、長期投資占被投資企業實收資本的比例和所有者權益的比例,相關會計核算方法等。要判斷被投資企業資產負債表的準確性。
   
     第四十八條  可上市交易的債券和股票一般采用現行市價法進行評估,按照評估基準日的收盤價確定評估值。同時在評估報告書中說明所用評估方法和結論,說明債券和股票的帳面值,并申明該評估結果應隨市價格變化而予以調整。其中以控股為目的的持有的上市公司股票,一般采用收益現值法進行評估,即根據股份公司未來預期收益,用適當折現率折算為現值,再按持股份額分攤計算評估值。
   對于非上市交易的債券及國庫券,一年內到期的可以根據本金加上持有期利息確定評估值;超過一年到期的,根據本利和的現值確定評估值。但對于有可能不能按期收回本金和利息的債券,評估人員應在調查取證的基礎上通過分析預測,合理確定評估值。
   非上市交易的股票,采用收益現值法評估,綜合分析股票發行主體的經營狀況及風險、歷史期利潤水平和分紅情況、行業收益水平等因素,合理預測股票投資的未來收益,并選擇適宜的折現率,合理預測股票投資的未來收益,并選擇適宜的折現率,確定評估值。
 
    第四十九條  對于其他投資,首先需了解具體投資形式、收益獲取方式和占被投資單位資本的比重,再根據不同情況進行評估。
    對于合同、協議明確約定了投資報酬的長期投資,可將按規定應獲得的收益折為現值,計作評估值。對到期收回資產的實物投資情況,可按約定或預測出的收益折為現值,再加上到期收回資產的價值,計算評估值。對于不是直接獲取資金收入,而是取得某種權利或其它間接經濟利益的,可嘗試測算相應的經濟收益,折現計算評估值;或根據剩余的權利或利益所對應的重置價值確定評估值。明顯沒有經濟利益、也不能形成任何經濟權利的,按零值計算。
對于控股的長期投資,應對被投資企業進行整體評估,評估人員到現場實地核查其資產和負債,全面進行評估。評估方法以生置成本法為主,特殊情況下也可單獨采用收益現值法或現行市價法。
   對于非控股的長期投資,一般應采用收益現值法進行評估,即根據歷史上的投資收益情況和被投資企業的未來經營情況及風險,預測長期投資的未來收益,再用適當折現率折算為現值得出評估值。在未來收益難以確定的情況下,也可采用重置成本法進行評估,即通過對被投資企業進行整體評估,確定凈資產數額,再根據投資方應占的份額確定長期投資的評估值。如果該項投資發生時間不長,被投資企業資產帳實基本相符,則可根據投資方應占的份額確定評估值。
 
   第五十條 對被投資企業進行整體評估或根據資產負債表確定評估值,應按照與投資方評估基準日相同的日期進行,控股和非控股的長期投資,都要單獨計算評估值,并計到長期投資項目下,不要把被投資企業的資產和負債與投資方合并處理。

 
第六章  機器設備的評估
 
    第五十一條  機器設備是指利用力學原理組成的、能變換能量或產生有用功的獨立或成套裝置。按照不同的分類原則,機器設備可分為多種類型。評估人員要根據資產評估的要求和企業管理的需要,靈活進行分類處理。
 
    第五十二條  凡屬企業列為機器設備進行管理和使用的評估對象,應納入機器設備評估的范圍。具有機器設備的重要特性,但未列作機器設備進行曲管理的評估對象,可以作為機器設備進行評估,但應予以專項說明。
房屋建筑物和在建工程中的附屬設備等資產,在不重復、不遺漏、評估方法相同、評估結果一致的原則下,可視需要歸入機器齊備或房屋建筑物的評估范圍。融資租賃的機器設備一般可以作為機器設備進行評估,并予以專項說明。
 
    第五十三條  機器設備評估操作過程中,要特別注意清查核對未進帳的機器設備、已攤銷完設備、租入和租出設備、建筑附屬設備,注意向操作工人、技術人員、維修管理人員調查了解設備的使用、維護、修理情況,向財務人員了解資金發生和使用情況。對于大型、復雜、高、精尖設備,還需要聘請有關專家進行勘察鑒定。
   按照有利于評估操作需要和有利于企業調帳建帳需要的總原則,對設備可以進行分組分類,確定相應的評估方法和要求。
   多項設備一般應確定每項設備的評估值。對整條生產線和其它整體性設備,可以根據需要視作一項設備進行綜合評估或細分成多項設備逐項進行評估。
 
    第五十四條  機器設備評估方法一般為重置成本法。當存在有同類設備的二手設備交易市場或有較多的交易實例時,可采用現行市價法。對于某些能夠用于獨立經營并獲利的機器設備,可采用收益現值法進行評估。
   在已經掌握相同或近似設備價格變化幅度的條件下,可以通過對設備原值進行價值調整確定其重置價值,計算公式為:重置價值=調整系數×設備原值
 
    第五十五條  外購機器設備重置價值一般可有如下構成項目:
1、設備自身購置價格;
2、運輸費用;
3、安裝調試費用;
4、進口設備關稅;
5、大型設備一定期限內的資金成本;
6、其它必要合理的費用(如手續費、驗車費、牌照費等)。
   評估時應視評估對象具體情況予以選取。
 
    第五十六條  自制機器設備重置價值可以有如下構成項目:
1、制造費用,包括消耗掉的原材料、輔料的購價和運雜費,應分攤的管理費用和財務費用等;
2、安裝調試費;
3、大型自制設備合理的資金成本;
4、合理利潤;
5、其它必要合理的費用。
  如果評估目的實現后的設備使用者由于技術或經濟上的原因不能自行制造被評估的自制(標準)設備,則需按外購機器設備進行評估。
 
    第五十七條  各取費項目的具體計價應選取評估基準日能夠實現和正在實際執行的價格及計價標準。當有多種價格或計價標準時,應選用評估目的實現后的資產占有者在評估基準日獲得該項資產實際需要承擔的最低的一種價格。選用各種價格資料或資訊時,要注意價格形成日期距離評估基準日一般在一年以內。向廠家詢價時,還要注意剔除廠家報價與實際成交價的差異。
 
    第五十八條  當機器設備數量繁多時,應進行分類,將相同或相近設備分別編組,通過重點解剖麻雀,然后在組內進行點面推算相應確定多臺設備評估值。對于精密、大型、高價等重點設備,仍需逐臺進行鑒定和評估。
 
    第五十九條  進口設備評估應注意要符合替代性原則,查找國內有無替代設備。確定設備重置購價,再根據其它計費項目和評估基準日匯率,確定按人民幣計算的重置價值。
   對于利用外匯購買的,按人民幣計價和支付的國產設備,應按國產設備進行評估。
 
    第六十條  對于待修理設備,可按修復后的狀態評估,再將預計修理費作為負債扣除,并予以專項說明。

 
第七章  在建工程資產評估
 
     第六十一條  在建工程是正在建設中的固定資產建設或改良工程,包括成套或單項建設的生產性和非生產性固定資產以及維修、安裝、改建、擴建和大修理工程。
 
     第六十二條  對于施工建設完成后才可能發揮其預定功效的建設中固定資產,一般應劃入在建工程資產的評估范圍;如果企業目前未將其按照在建工程進行管理,則也可根據企業管理和資產評估的實際需要,采用在建工程的評估方法確定其價值,再匯入其它的資產中,并予以說明。
   已經列入“在建工程”會計科目的資產,經審核無誤后,區別情況劃入在建工程評估范圍或者匯入固定資產或其它資產。已經完工的在建工程一般應視具體內容歸入建筑物、機器設備等資產中,并加以說明。
 
    第六十三條  在建工程評估過程中要注意了解在建工程的具體內容、開工日期、結算方式、實際完工程度和工和量、實際支付款項,注意了解評估基準日后新發生款項的支付人。選定的評估基準日應易于劃分工程完工程度、計算工程款項,盡量接近評估現場工作時間。對于評估基準日存在的工程欠款和評估基準日后完成的工程及相應費用,如果資產占有方已與有關方面達成明確的解決意見,評估人員須相應進行評估計算;否則評估人員應將工程實際欠款計入負債,聲明評估基準日未完工程不在本次評估工作考慮的范圍之內,相應的經濟利益應由有關方面另行計算和考慮。以上情況均須在評估報告書中予以明確說明。
 
    第六十四條  在建工程一般采用重置成本法進行評估。應按照正常情況下在評估基準日重新形成該在建工程已經完成的工程量所需發生的全部費用確定重置價值,當明顯存在較為嚴重的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經濟性陳舊貶值時,還需扣除各項貶值額,否則貶值額為零。這里的全部費用一般包括直接費用、資金成本等。具體費用項目及金額根據評估基準日尚在執行的有關部門頒布的標準和實際存在的現行價格確定。
   資金成本為正常建設工期內工程占用資金的籌資成本或資金機會成本。籌資成本為應計利息。計息本金和計息期可按照實際完成工程量在正常施工建設情況下需占用資金的數額及相應的時間計算。利息率應選擇評估基準日仍在執行的與正常工期同期(不短于一年)的基本建設貸款利率;如果評估目的實現后的資產占用者不能獲得基本建設貸款,則應選擇所能獲得貸款中貸款利率最低的一種來計算利息率。當利率水平基本穩定時,利息率可以根據實際貸款利率計算。資金機會成本可根據直接費用、間接費用及其它費用三者之和乘以行業平均資金利潤率計算得出。
   在建工程建設過程中必然發生的設備、物資、資金等方面的消耗,應納入評估值的計算考慮中。
 
    第六十五條  當在建工程正常施工建設,工程款項正常支付,開工時間距離評估基準日不超過一年時,可將實際支付工程款項中的不合理費用剔除,再按照各類費用的價格京變動幅度進行調整,得出在建工程評估值。如果實際支付工程款中已經按規定扣減了試行運行收入等收入款額,則應加回后,再進行調整。
 
    第六十六條  對于建成后獨立經營獲利的在建工程,條件適宜時也可以采用收益現值法評估。可通過估算在建工程完工后資產的預期收益并折算成現值,再扣除在建工程的評估值。在建工程的預期收益可以是房地產售價、物業大樓的年租金、工業項目的處盈利等。 
 
    第六十七條  利用外匯資金形成的在建工程,對其中的國產材料及其他物資、施工機械,國內設計、勘查、施工及其他國內費用、國產設備等,均按國內人民幣資金進行工程建設來確定相應的資產評估值。如果該項資產評估目的屬于組建中外合資合作企業等涉外經濟行為,則應將外匯發生額折算為人民幣,確定評估值。

 
第八章  建筑物的評估
 
   第六十九條  建筑物是指與土地相結合的建設成果,包括房屋和構筑物兩大類。
   建筑物與其占用土地密切相連,可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統稱為房地產。
 
   第七十條  凡屬企業列為建筑物進行實際管理和使用的評估對象,應納入建筑物的評估范圍。具有建筑物的重要特性,但未列作建筑物進行管理的評估對象,可以作為建筑物進行評估,并予以專項說明。建筑物中的附屬設備、設施等資產,可視需要歸入建筑物或機器設備的評估范圍。
 
    第七十一條  建筑物可以單獨評估,也可聯同其占用的土地使用權一起評估,還可隨整體企業一并進行評估。評估時要根據具體情況決定適宜的評估范圍和方法。
 
    第七十二條  建筑物評估過程中要注意了解建設開工、竣工時間,維修及改擴建情況,建筑物設計、建造質量及現行狀況。核查中尤其要注意已經推銷完、未建帳和在異地的建筑物。
 
    第七十三條  單獨評估建筑物一般采用重置成本法。重置價值一般包括前期費用、綜合造價、其它費用、資金成本等。其中,前期費用、綜合造價、其它費用應按現行有關規定選取。要注意與土地使用權評估時的計費項目相銜接,不要重復或遺漏。
   資金成本為該建筑物正常建設工期內占用資金的籌資成本或資金機會成本。籌資成本為應計息,計息本金和計息期可按照正常施工建設情況下需占用資金的數額及相應的時間計算,利息率應選擇評估基準日仍在執行的與正常工期同期(不短于一年)的基本建設貸款,則應選擇所能獲得貸款利率最低的種來計算利息率,當利率水平基本穩定時,利息率可以根據實際貸款利率計算。資金機會成本可根據前期費用、綜合造價及其它費用三者之和乘以行業平均資金利潤率計算得出。根據建筑物和行業具體情況,也可采用利息加合理利潤的方法確定資金成本。
 
    第七十四條  當建設時間不超過一年,竣工時間離評估基準日不超過一個季度時,可根據審核無誤后的決算價格再加上資金成本和合理利潤及其它必要合理的費用,確定重置價值。
 
    第七十五條  在建筑物實體性陳舊貶值或成新率的分析計算過程中,要注意分析設計使用年限、實際建造質量、現行狀況和物理壽命,要根據建筑物類型、用途、實際使用時間、環境和條件,維修狀總值和大修理情況,現行狀態以及使用效果等情況,針對建筑物的結構、基礎、墻體、裝修等各部分,確定價值影響因素及影響程度。對于基本能夠正常使用的建筑物,其成新率高于30%。
功能性陳舊貶值須結合重置對象來考慮。經濟性陳舊貶值須結合整體資產的經營效益來考慮。
 
    第七十六條  施工建設過程中必然發生的設備、物資、資金等方面的消耗,應納入評估值的計算考慮中。
     能正常使用的建筑物,其評估值應不低于重置成本的30%和該建筑物報廢清理的凈收益額。
 
    第七十七條  當建筑物數量繁多時,可進行分類,并相同或甚為接近的建筑物分別編組,通過解剖麻雀,然后在組內進行點面推算相應確定評估值。對于復雜、大型、高價等重點建筑物仍需逐項進行鑒定和評估。
 
    第七十八條  對于可獨立經營獲利的建筑物,條件適宜時也可以須用收益現值法評估。當建筑物與土地使用權一并作為房地產具有獨立經營獲利能力時,也可將建筑物與土地使用權合并為房地產按照收益現值法進行評估。當把未來預期凈收益折算為現值時,所選折現率可能會高于15%。
 
    第七十九條  當存在著具有可比性的三個以上建筑物或房地產交易實例時,也可采用現行市價法評估,即將被評估的建筑物或房地產和市場近期已銷售的相類似的建筑物或房地產相比較,找出評估對象與每個參照物之間在建筑物或房地產人價值影響諸因素方面的差異,并據此對參照物的交易價格進行比較調整,從而得出多個參考值,再通過綜合分析,調整確定評估建筑物或房地產的評估值。
 
    第八十條  條件允許時,可按現行市價法、收益現值法、重置成本法的順序選用評估方法。也可以一種方法為主,采用其它方法驗證。
評估人員可根據實際情況選用前述基本方法之外的具體評估方法和處理方式。
 
    第八十一條  應根據建筑物實際使用情況,判斷該建筑物是否報廢。計提完折舊的建筑物如果還能正常使用,仍應正常進行評估計價。對于因實體性磨損和功能性損耗而確實不能使用或國家法令強制報廢的建筑物,應按清理變賣后的凈收益額確定評估值,并在評估報告中予以說明,要求企業辦理有關報批手續。
對于待修理建筑物,可按修復后的狀態評估,再將預計修理費作為負值的影響應加以說明,以利于正確理解評估結果。
 
    第八十二條  評估目的為出租建筑物時,也應評出建筑物的現行公允價格,再折現算出年租金的標準價,并在資產評估報告書中說明評估所依據或設定的租金支付方式及基本租賃條件。
 
    第八十三條  利用外匯資金形成的建筑物,對其中的國產材料及其他物資、施工機械、國內設計、勘查、施工及其他國內費用、國產設備等,均按國內人民幣資金進行工程建設來確定相應的資產評估值。如果該資產評估目的屬于組建中外合資、合作企業等涉外經濟行為,則應將外匯發生額折算為人民幣,確定評估值。

 
第九章  土地使用權評估
 
    第八十四條  土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利。
   根據有關法律規定,我國城市的土地歸國家所有,農村或城郊的部分土地歸集體所有,使用者無土地所有權。
   土地使用權可單獨作為無形資產進行評估,也可和地上建筑物一起作為房地產進行評估,還可隨整體企業一并評估。
 
    第八十五條  現行市價法、收益現值法、重置成本法都可用于土地使用權的評估。如果土地使用權交易比較發達,首先選用現行市價法,根據市場交易案例進行比較調整,得出評估值;否則,可考慮采用收益現值法,根據土地使用權預期收益的折現值確定評估值;當這兩種方法都不宜采用時,再采用重置成本法,根據現在欲取得土地使用權所需發生的全部費用,確定評估值。具體評估時,還可根據評估對象具體情況,選用符合資產評估原理的其它具體方法和方式。
 
    第八十六條  采用現行市價法時,須通過市場調查,選擇三個以上正常交易的實例作為參照物,參照物與評估對象應屬同一城區或農村地區,然后針對交易條件、成交時間、區域和個別因素、容積率、使用年期等因素,進行比較調整,最后確定評估值。
 
    第八十七條  采用收益現值法時,須根據土地使用權所能帶來的未來預期收益的現值確定評估值,須避免將其它資產帶來的收益誤算到土地使用權的收益中。目前,所選折現率可能會高于15%。
 
    第八十八條  采用重置成本法時,須根據評估目的實現后的土地使用權持有者欲取得該土地的使用權所需花費的全部費用確定土地使用權的評估值。通常應計算如下幾類費用:
1、農地征地、補償費用,或城鎮土地使用權出讓金和運遷費用;
2、土地開發、配套費用;
3、資金成本;
4、其它有關稅費。
   具體計費項目和數額按評估基準日執行的當地標準確定。若評估時發現原定評估基準日后計費標準發生重大改變,則應調整評估基準日。
 
    第八十九條  各城市頒布的基準地價不能簡單、直接地充當現行公允價格,算為評估值。當已頒發的基準地價確實對當地的土地使用權價格發生著決定性影響時,方可以基準地價為基礎,結合被評估土地的具體情況和當地土地出讓金的實際征收水平,相應確定土地使用權的評估值。應注意詳細了解基準地價的組成部分、適用范圍及其它有關規定。注意與建筑物評估相銜接,土地的征用、開發和配套等費用不要重復計算或漏算。對于與現行市場價格差距過大的基準地價,則不能用作計算的基礎。
 
    第九十條  土地使用權出租評估時,應按出租年期計算出土地使用權價格,再折算出年租金標準價,并在資產評估報告書中說明評估所設定的租金支付方式。
 
    第九十一條 當中方不以土地使用權出資、而由中外合資或合作企業繳納土地使用費時,須計算各種開發配套費等,作為土地開發費。
 
第十章  無形資產評估
 
   第九十二條 無形資產是指特定主體控制的不具有獨立實體,而對生產經營長期持續發揮作用并帶來經濟利益的一切經濟資源。資產評估中的無形資產可分為不可確指的無形資產和可確指的無形資產。不可確指的無形資產是商譽,可確指的無形資產包括專利權、專有技術(訣竅)、生產許可證、特許經營權、租賃權、土地使用權、礦藏勘探成果資料等。
 
 
    第九十三條無形資產地般具有以下特征:
1、無形資產不具有物質實體,卻又依托于一定的物質實體;
2、具體某種權利或信譽,這種權利或信譽是其自身發展形成的;
3、無形資產為生產經營持續地帶來經濟利益,并由一定主體排他性控制。
 
    第九十四條  無形資產評估須以產權利益主體變動為前提或假設前提,以無形資產的獲利能力為評估對象,以無形資產所能產生的收益為基礎。如果某項無形資產成為其它資產發揮效用或生產經營活動中必不可少的因素,一般它就應該成為評估對象。
   無形資產評估過程中特別要注意核查鑒定產權和經濟行為的合法性、有效性;核查有關資料的真實性、可靠性和權威性;確定無形資產的種類、具體名稱、存在形式以及有關權屬的具體內容;從法律、經濟、技術及獲利能力等方面分析判斷各項無形資產產權利益主體變動的具體方式和設定條件;注意保護秘密。
 
    第九十五條  根據所評無形資產的具體類型、特點、評估目的及外部市場環境等具體情況,選用現行市價法或收益現值法、重置成本法等評估方法。
   采用現行市價法評估無形資產時,特別要注意被評無形資產必須確實適合運用現行市價法,注意掌握公開市場原則,充分重視被評無形資產的特點。當類似無形資產之間具有可比性時,可根據它們的交易條件、市場交易價格和價值影響因素的差異,調整確定評估值;當被評無形資產曾向多個使用者轉使用權時,可結合受讓者的具體情況調整確定評估值。
    采用收益現值法時,要注意分析超額獲得能力和預期收益,注意收益額的計算口徑與被評無形資產相對應,不要將其它資產帶來的收益誤算到無形資產的收益中;要充分考慮法律法規、宏觀經濟環境、技術進步、行業發展變化、企業經營管理、產品更新和替代等因素對無形資產收益期、收益額和折現率的影響。
當被評無形資產確具超額獲利能力,但不宜采用現行市價法和收益現值法時,可采用重置成本法進行評估。要注意根據現行條件下重新形成或取得該無形資產所需的全部費用(含資金成本)確定評估值;要注意扣除實際存在的功能性陳舊貶值和經濟性陳舊貶值。
 
    第九十六條  專利權評估過程中要注意核查了解如下情況,并在資產評估報告書中明確說明:
1、專利權的法律保護狀況。包括專利號、專利證書頒發部門和時間、專利公告文件、專利權人、有效期、續展時間及條件等;
2、專利權的具體內容。包括專利名稱、類別、具體內容、適用領域,專利的使用、保持、轉讓等權屬,專利技術的先進性、壟斷性、成熟程度等。
3、專利的使用情況。包括使用專利需要具備的經濟、技術、設備、工藝、原材料、環境等方面的前提或基礎條件,專利啟用時間,使用范圍,專利使用人數量,使用權轉讓情況等;
4、專利權的成本費用和歷史收益情況。包括專利申報或購買、持有、延續等項支出成本;專利使用、授權使用及轉讓所帶來的歷史收益;
5、專利權的收益期和預期收益額有關情況。包括專利的保護期、專利權人的經營管理能力、專利產品的技術壽命和經濟壽命、單位售價、銷售量、市場占有率和利潤情況,同功能產品單位售價情況、主要競爭對象的市場占有率、盈利情況,專利權的獲利能力和收益水平等。
 
    第九十七條  專有技術(訣竅)評估中要注意核查了解如下情況,并在資產評估報告書中明確說明:
1、專有技術的具體內容。包括名稱、類別、具體內容、適用產品和領域,真實性、有效性、先進性、壟斷性、成熟程度,所經過的鑒定、驗證等;
2、專有技術能被保持的原因及預期的保持時間,改進技術、類似或相關的有關情況;
3、專有技術的使用情況。包括使用專有技術需具備的經濟、技術、設備、工藝、原材料、環境等方面的前提或基礎條件,啟用時間,使用范圍,使用權和所有權轉讓情況;
4、專有技術的成本費用和歷史收益情況。包括專有技術的創新或購買、保持、改進等支出成本;專有技術使用、轉讓所帶來的歷史收益;
5、專有技術的收益期和預期收益額有關情況。包括專有技術持有人的經營管理能力、技術更新和新產品開發能力,專有技術的獲利能力和收益水平,專有技術產品的技術壽命和經濟壽命,單位售價、銷售量、主要競爭對象的市場占有率、盈利情況等。
 
    第九十八條  商標權評估過程中要注意核查了解如下情況,并在資產評估報告中明確說明:
1、商標權的法律保護狀況。包括商標權注冊登記部門和時間、審批和有關公告文件、商標權人、有效期及續展條件等;
2、商標權的具體內容。包括名稱,文字、圖案和聲像,適用領域和范圍、使用、保持、轉讓等權屬;
3、商標權的使用情況。包括商標啟用時間,商標使用人數量,授權使用和使用權轉讓情況,商標使用范圍、場所、對象,已使用次數或數量等;
4、商標權的成本費用和歷史收益情況。包括商標權申報或購買、持有等項支出成本;商標使用、授權使用及轉讓所帶來的歷史收益;
5、商標的知名度,廣告宣傳情況,同類產品的名牌商標;
6、商標的預期壽命和收益情況。包括使用該商標產品的預期壽命、單位售價、銷售量、市場占有率和利潤情況,同種產品單位售價情況、主要競爭對象的市場占有率、盈利情況等。
 
    第九十九條  特許經營權評估過程中要注意核查了解如下情況,并在資產評估報告書中明確說明:
1、特許經營權的法律狀況。包括特許經營權的授予權人、授權文件,被授權人的資格要求,特許經營有效期、適用范圍、續期和改變范圍等條件,該經營權的原始持有人,法律法規對該類經營權的有關規定等;
2、特許經營權的具體內容。包括名稱、類別、具體內容、適用領域,使用、保持、轉讓、再次特許授權等權屬;
3、特許經營權的使用情況。包括需要具備的法律、經濟、市場、技術、設備、工藝、原材料、環境等方面的前提或基礎條件,啟用時間,使用范圍,該經營權現有使用人的數量、分布范圍、市場劃分及市場占有率等;
4、特許經營權的成本費用和歷史收益情況。包括申報或購買、持有、延續等項支出成本;使用、轉讓、再次特許授權所帶來的歷史收益;
5、特許經營權的收益期和預期收益額有關情況。包括特許經營權持有人的經營管理能力、預期業務量、經營對象的預期壽命、市場占有率和預期收益,主要競爭對象的市場占有率、盈利情況等。
   當某類特許經營權的授予行為不屬于經濟行為時,需慎考慮是否對它進行評估。
 
    第一百條  在評估商譽(不可確指無形資產)時,特別要注意全面核查了解被評估整體企業的內部結構,資產配置,各項業務及其收入,財務狀況,經營管理情況,市場占有率,行業平均收益水平,行業發展趨勢,社會平均收益水平,資金利率水平,產品和技術的更新、替代以及競爭者的情況。在此基礎上,正確分析預測未來收益年期、折現率、收益額或收益率。
   視情況不同,商譽評估可選用超額收益法,將企業收益與按行業平均收益率計算的收益之間的差額(即超額收益)的折現值確定為企業商譽的評估值;也可選用割差法,即將收益現值法測算出的整體企業評估值,減去通過各種適宜的方法分別評出的該整體企業各單項資產的評估值,以其差值作為該整體企業商
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