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投資性房地產評估指導意見(試行)

2010-01-08
原創
820

第一章 引言


第一條 為規范注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務行為,維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益,根據《資產評估準則──基本準則》、《資產評估準則──不動產》和《以財務報告為目的的評估指南(試行)》,制定本指導意見。


第二條 本指導意見所稱投資性房地產,是指《企業會計準則第3 號──投資性房地產》及其應用指南所稱的投資性房地產,即企業為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產。


第三條 本指導意見所稱投資性房地產評估,是指按照《以財務報告為目的的評估指南(試行)》要求,對符合會計準則規定條件的投資性房地產在評估基準日的公允價值進行分析、估算,并發表專業意見的行為和過程。


第四條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務,應當遵守本指導意見。


第二章 基本要求


第五條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務,應當恪守獨立、客觀、公正的原則,勤勉盡責,保持應有的職業謹慎,不得出現對評估結論具有重要影響的實質性疏漏和錯誤,不得以預先設定的價值作為評估結論。


第六條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務,應當具備投資性房地產評估相關專業知識和相應的評估經驗,具備從事投資性房地產評估的專業勝任能力。
注冊資產評估師應當關注投資性房地產評估的復雜性,根據自身的專業知識和經驗,審慎考慮是否有能力承接投資性房地產評估業務。


第七條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務,應當充分理解相關會計準則的要求、評估對象在企業財務報告中的核算和披露要求,并提請企業管理層按其經營意圖以及會計準則的規定對投資性房地產進行恰當分類。


第八條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務,應當與企業和執行審計業務的注冊會計師進行必要的溝通,了解其因遵循相關會計準則的具體要求而提出的具體意見和建議,并分析這些意見和建議對評估業務的影響。


第九條 注冊資產評估師應當提醒委托方根據會計準則的相關要求,合理確定評估基準日。評估基準日可以是資產負債表日、投資性房地產轉換日等。

第十條 注冊資產評估師應當知曉,當符合會計準則計量屬性規定的條件時,會計準則中的投資性房地產的公允價值一般等同于資產評估準則中的市場價值。

第十一條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務,應當對投資性房地產進行現場調查,明確投資性房地產的實物狀況、權益狀況和區位狀況。注冊資產評估師應當要求委托方對投資性房地產的權屬做出承諾,并對權屬資料進行必要的查驗。


第三章 評估對象


第十二條 注冊資產評估師應當知曉會計準則中投資性房地產的分類,并參照以下會計準則的要求,明確評估對象:
(一)已出租的土地使用權,是指企業通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式租出的土地使用權。
(二)持有并準備增值后轉讓的土地使用權,是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地,不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
(三)已出租的建筑物,是指企業擁有產權的、以經營租賃方式租出的建筑物,包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物。


第十三條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務,應當知曉評估對象對應的是個別建筑物單元,還是多個建筑物單元及其附屬設施共同構成的一個整體。當出租建筑物的附屬設備和設施是租金收入所對應出租資產的組成部分時,注冊資產評估師應當合理考慮該設備和設施對投資性房地產價值的影響。


第四章 評估方法


第十四條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務,應當根據評估對象的具體情況、資料收集情況和數據來源等相關條件,恰當選擇評估方法。


第十五條 注冊資產評估師運用市場法評估投資性房地產時,應當收集足夠的同類或者類似房地產的交易案例,并對所收集的信息及其來源進行審慎分析。在選用交易案例時應當關注案例的可比性,重點分析投資性房地產的實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件。


第十六條 注冊資產評估師運用市場法評估投資性房地產時,應當建立價值可比基礎,細化相關比較因素,包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經營業態和所帶租約等,明確相關指標參數內涵。


第十七條 注冊資產評估師運用收益法評估投資性房地產時,應當對企業來自于投資性房地產的租金收益,以及當期產生的相應費用進行分析,合理判斷租金收益與相應費用的匹配性,合理確定凈收益。投資性房地產的凈收益是指租金中直接歸屬于評估對象所對應的房地產權益部分,不包括物業管理費、代墊水電費等其他項目,并應當恰當考慮免租期和租金收取方式的影響。


第十八條 注冊資產評估師運用收益法評估投資性房地產時,應當關注投資性房地產現有租約條款對公允價值的影響,包括租金及其構成、租期、免租期、續租條件和提前終止租約的條件。注冊資產評估師應當關注租約的合法、有效性,了解實際履行狀況。對合法、有效并實際履行的租約,預測未來凈收益所使用的租約期內的租金應當采用租約所確定的租金,租約期外的租金應當采用正常客觀的租金。當約定租金與市場租金水平存在較大差異時,應當分析其原因,并進行充分披露。


第十九條 注冊資產評估師運用收益法評估投資性房地產時,應當根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數,及有關法律、法規的規定,合理確定收益期限。


第二十條 注冊資產評估師運用收益法評估投資性房地產時,應當合理確定折現率。折現率應當反映評估基準日類似地區同類投資性房地產平均回報水平和評估對象的特定風險。折現率的口徑應當與收益口徑保持一致,并考慮租約、租期、租金等因素對折現率選取的影響。


第二十一條 注冊資產評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產時,評估結論通常包括土地使用權價值。注冊資產評估師應當關注已出租的建筑物的會計核算中是否包含建筑物所對應的土地使用權。如果會計核算不包含土地使用權,應當提請企業管理層重新分類,或者在評估結論中扣除土地使用權的價值,并在評估報告中進行必要的披露。


第二十二條 注冊資產評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產時,應當排除特殊交易情況的影響,包括非常規的融資、售后租回、特殊對價或折讓等。

第二十三條 注冊資產評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產公允價值時,可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產公允價值,經委托方同意,還可以采用恰當的方式分析投資性房地產公允價值的區間值,得出價值分析結論,并提醒評估報告使用者關注公允價值評估結論和價值分析結論的區別。

第五章 評估披露


第二十四條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務,應當在履行必要的評估程序后,根據《資產評估準則──評估報告》、《資產評估準則──不動產》和《以財務報告為目的的評估指南(試行)》編制并由所在評估機構出具評估報告,進行恰當披露。


第二十五條 注冊資產評估師應當在評估報告中披露必要信息,使評估報告使用者,包括企業管理層和執行審計業務的注冊會計師等,完整了解評估過程、合理理解并恰當使用評估結論。


第二十六條 注冊資產評估師在評估報告中應當重點披露以下內容:
(一)評估對象的具體描述,包括總體情況和主要特點等;
(二)評估對象的權屬狀況、使用狀況及租約信息;
(三)價值類型的定義及其與會計準則的對應關系;
(四)評估方法的選擇過程和依據,評估方法的具體運用;
(五)評估假設,主要包括:已簽租約是否合法、有效;已簽租約是否實際履行,是否會改變和無故終止;已出租建筑物的經營業態是否會發生重大改變;
(六)關鍵性評估參數的來源、依據和測算過程等;
(七)是否存在缺失產權文件等方面的瑕疵或重大限制。


第二十七條 當評估對象存在產權瑕疵且該瑕疵事項可能對投資性房地產的公允價值產生重大影響時,注冊資產評估師應當對該瑕疵事項及其影響進行披露并提請評估報告使用者予以關注。


第六章 附則


第二十八條 本指導意見自2010年7月1日起施行。

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